Pourquoi les notaires prennent-ils tant de frais lors d'un achat immobilier ?

L’achat d’un bien immobilier ne se limite pas au prix affiché. Il faut aussi prévoir les « frais de notaire », souvent mal compris mais incontournables. Que recouvrent exactement les frais de notaire et comment sont-ils calculés lors d’un achat immobilier ? Est-ce que tout cet argent est gardé par le notaire  ? 

Quel est le pourcentage de frais de notaire pour un achat immobilier ?

Lorsque l’on achète un bien immobilier, un pourcentage supplémentaire s’applique sur le prix de vente. Cette somme est prélevée par le notaire. On appelle cela les frais de notaire, ce qui prête à penser que l’enveloppe globale atterrit dans la poche de celui-ci. C’est un peu plus compliqué que cela puisque les frais de notaire comprennent bien la rémunération du notaire mais surtout des taxes et impôts. Le pourcentage de frais de notaire pour un achat immobilier est de 7 à 8 % pour un bien ancien. Ils se composent ainsi : 

Les impôts et les taxes lors d’un achat immobilier

Lors d’un achat immobilier, l’acquéreur doit s’acquitter de plusieurs impôts et taxes. Ces frais d’acquisition comprennent les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui regroupent la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement. Ils sont versés aux départements et aux communes et représentent une part importante du coût total de la transaction.

À cela s’ajoute la contribution de sécurité immobilière (CSI) au profit de l’État, qui correspond aux formalités d’inscription de la vente au fichier immobilier. Son taux est fixé à 0,10 % du prix de vente.

Ces taxes assurent la publicité et la sécurité juridique des transactions. En moyenne, elles représentent environ 5 à 6 % du prix d’achat pour un bien ancien. Un taux réduit s’applique au neuf.

A ces frais s’ajoutent les débours et les émoluments du notaire, qui couvrent les démarches administratives nécessaires à la vente. 

Les frais et débours

Lors d’un achat immobilier, les frais et débours correspondent aux sommes que le notaire avance pour le compte de l’acquéreur afin de mener à bien la transaction. Ils ne constituent pas une rémunération pour le notaire, mais le remboursement de dépenses réelles engagées auprès de différents services et administrations.

Ces frais couvrent notamment le coût des documents d’urbanisme, les extraits cadastraux, les frais de géomètre, ou encore les frais postaux et d’enregistrement. Ils garantissent la régularité juridique et administrative de la vente.

Leur montant varie selon la nature du bien et sa localisation, mais reste généralement compris entre 800 et 1 200 euros.

Les débours s’ajoutent aux émoluments du notaire et aux taxes d’acquisition pour former le total des frais de notaire payés lors de l’achat. 

Le paiement du notaire

Le notaire reçoit bien une rémunération, mais il ne s'agit que d'une fraction du total. Ce n’est d'ailleurs pas les notaires qui décident de leur émoluments, mais un arrêté mis à jour chaque année. Leur rémunération est fixée par la loi. 

Si le notaire peut proposer une réduction de ses émoluments, il n’est pas autorisé à demander plus que le pourcentage fixé. Même le taux de remise maximum est fixé par arrêté. L'arrêté du 28 février 2020 le limite à 20%, applicable dès lors que le prix de vente est supérieur à 100.000 euros.

Ces émoluments ont pour vocation de rémunérer le travail réalisé par le notaire au cours d’un achat immobilier. Ils couvrent l’ensemble des prestations juridiques comme la rédaction de l’acte de vente, la vérification de la situation du bien, la sécurisation juridique de la transaction et la publication de l’acte au service de la publicité foncière.

Le pourcentage d’émoluments du aux notaires est appliqué par tranches. L’arrêté du 27 février 2024 fixe le barème en vigueur jusqu’au 28 février 2026.  Ce barème est inscrit à l’article A444-91 du code de commerce.

Voici le barème des frais de notaires applicable : 

Ce barème s’applique aussi bien en cas d’achat de bien immobilier dans l’ancien que dans le neuf. Nous verrons que ce n’est pas le cas des impôts et taxes.  

Comment calculer les frais de notaire ?

Il faut savoir que la fiscalité est différente selon qu’il s’agisse de l’achat d’un bien neuf ou ancien. La rémunération du notaire, elle, n’est pas impactée.

Les frais de notaire pour un achat immobilier ancien

👉 Il faut compter 7 à 8 % de frais de notaire pour un bien ancien, comprenant les impôts, les frais de débours ainsi que la rémunération du notaire.

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) prélevés pour l’achat d’un logement ancien sont fixés au maximum à 5,81% du prix de vente. Voici le pourcentage des frais et impôts sur une vente immobilière dans l'ancien et la destination des fonds :

• à destination du département : 3,80% à 4,50% selon le département ;
• à destination de la commune : 1,20% ;
• à destination de l’État : 2,37% des sommes perçues par les départements.

Ces sommes sont prélevés par le trésor public lors de la vente immobilière.

💡 Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever le taux normal de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement à 5 % au lieu de 4,50 %. Cette possibilité est offerte aux communes pour les achats immobiliers conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Toutefois, cette hausse ne s'applique pas aux primo-accédants, c’est-à-dire à ceux qui effectuent leur premier achat immobilier. .Le taux global maximum est donc de 6,32 % jusqu’au 31 mars 2028.

Les frais de notaire pour un achat immobilier neuf

👉 Si vous achetez un bien dans le neuf, les frais de notaire sont réduits. Comptez 2 à 3 % de frais de notaire pour un bien neuf.

Pourquoi une telle différence ? Tout simplement car les DMTO (droits de mutation à titre onéreux) correspondant à la taxe de publicité foncière est limitée à 0,715 % dans le neuf (contre 5,81% maximum dans l'ancien et même 6,32% jusqu'en mars 2028).  Ainsi, pour un achat dans le neuf, les frais de notaire sont réduits. Cela ne s’applique qu’à l’achat d'un logement neuf, construit depuis moins de 5 ans et acheté auprès d’un professionnel (promoteur par exemple).  

💡 S’il s’agit de l’achat d’un logement neuf, mais auprès d’un particulier, les frais de notaire s’appliquent comme s’il s’agissait d’une transaction dans l’ancien.

Exemple : quels sont les frais de notaire pour un bien à 200 000€ ?

Prenons un exemple : l’achat d’un bien de 200 000 euros à Paris. 

Calcul des émoluments du notaire

Les émoluments du notaire sont les mêmes, peu important la nature du bien ou son lieu d’achat. Pour l’achat d’un bien à 200 000 euros, il faut compter 1 995,25 euros de rémunération du notaire, en dehors de toute réduction.

Voici le calcul par tranche : 6500 x 3,870 + 10 500 x 1,596 % + 43 000x 1,064 % + 140 000 x 0,799 % = 251,55 + 167,58 + 457,52 + 1118,6 =  1995,25 euros.

En ajoutant la TVA de 20 %, les émoluments du notaire s’élèvent à 2394 euros.  

Les taxes et impôts sur l’achat d’un bien à 200 000€

Si le bien est ancien, la ville de Paris applique le taux de DMTO maximum de 5,81 %, soit 11 620€.

Si la maison fait partie d’un programme neuf, l’acheteur paie des taxes réduites à un taux de 0,715 %, soit 1430€.

La contribution de sécurité immobilière pour l’inscription au fichier immobilier correspond à 0,10 %, soit 200€.

Enfin, les frais et débours s’élèvent à 1 360 €.

L’acheteur doit débourser, en tout, 15 574€ de frais de notaire s’il acquiert un logement dans l’ancien et seulement 5 384€ pour un achat neuf.

La fiscalité pèse lourd dans un achat immobilier. Lorsque l’on parle de « frais de notaire », ce sont bien les taxes qui alourdissent le prix et non la rémunération du notaire. 

Conclusion

Le prix affiché sur une annonce de vente est majoré des frais de notaires. Pour éviter les mauvaises surprises, les acheteurs doivent intégrer ce supplément dans leur budget. Faire appel à un notaire permet d’obtenir une estimation précise et transparente des frais liés à l’achat immobilier, incluant taxes, débours et honoraires. Il aide aussi à anticiper les éventuels coûts annexes (garanties, prêts, actes complémentaires) pour éviter toute surprise financière. 

📷 Images  : Pixabay
📝 Sources : Directement intégrées par des liens dans le texte de l’article.