LMNP : la fin d’un avantage fiscal important!
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Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) est modifié par la loi de finances pour 2025.
La suppression de cet avantage s’explique par la volonté du gouvernement Bayrou de réduire les tensions sur le marché locatif en luttant contre la location saisonnière. De plus, les baux de location meublée ont une durée d’un an contre trois pour des locations vides, ce qui crée une certaine insécurité pour les locataires. Cette réforme a également pour objectif de réguler ces types de logements.
Quelle est cette niche fiscale supprimée par la loi de finances 2025 ? Quelles sont les conséquences ?
Qu’est-ce qu’une LMNP (location meublée non professionnelle)?
Définition de la LMNP
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) désigne une activité de location de biens immobiliers meublés, exercée à titre non professionnel, respectant les conditions suivantes :
- Les recettes locatives annuelles (loyers charges comprises) ne dépassent pas 23 000 € ;
- Les recettes ne représentent pas plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal pendant l’année considérée.
En revanche, si ces deux plafonds de revenus locatifs en LMNP sont dépassés, le loueur meublé non professionnel devient automatiquement un loueur meublé professionnel (LMP).
Le statut de loueur meublé non professionnel permet de bénéficier d’un dispositif fiscal avantageux pour mettre en location un bien meublé, qu’il s’agisse d’un bien immobilier ancien ou neuf. Ainsi, le statut de LMNP permet de percevoir des revenus locatifs sans créer d’entreprise et en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux.
Choix du régime fiscal : micro-bic ou réel ?
La LMNP est un statut non professionnel, c’est-à-dire que l’activité n’est pas considérée comme une activité principale et qu’elle est pratiquée par des particuliers (et non des entreprises).
Le loueur meublé non professionnel permet de choisir entre deux régimes d’imposition, le régime réel et le régime micro-BIC.
- Le régime micro-BIC : si vous choisissez ce régime, vous ne pourrez pas déduire les charges relatives aux biens mais vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur le revenu locatif.
- Le régime réel : permet de déduire l’intégralité des charges et de pratiquer des amortissements sur le bâti, le mobilier et les travaux d’un montant supérieur à 600 euros. Ce régime permet de réduire l’imposition sur les loyers.
Le propriétaire choisit le régime fiscal qui lui convient le mieux. Généralement, le régime réel s’avère le plus avantageux.
Cependant, le régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels est modifié par la loi de finances pour 2025 . Quel avantage de la LMNP est supprimé ?
Quelle niche fiscale du régime LMNP est supprimée en 2025 ?
Principe : les amortissements intégrés dans la plus-value
Au régime réel d’imposition, le loueur en meublé bénéficiait d’un double avantage. D’une part, le bailleur peut amortir les biens qu’il loue, ce qui signifie qu’il peut déduire de ses revenus imposables le coût de son investissement de manière étalée. D’autre part, ces amortissements n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. Cela représentait un avantage par rapport à la LMP.
Or, ce second avantage est supprimé la loi de finances pour 2025. Les amortissements sont désormais comptabilisés dans le calcul de la plus-value en cas de vente. La nouvelle mesure s’applique aux ventes réalisées à compter du 16 février 2025.
Les exceptions à la réintégration des amortissements
Certaines exceptions à la réintégration des amortissements dans la plus-value demeurent :
- Certains investissements locatifs ne sont pas concernés par cette mesure : les résidences étudiantes, pour les seniors et pour les personnes âgées et handicapées.
- Les abattements pour durée de détention sont maintenus : après 30 ans de détention d’un bien, l’exonération de taxe sur la plus-value est totale.
- La première cession d’un bien autre que la résidence principale est exonérée de taxe sur la plus-value à condition d’utiliser l’argent de la vente pour acheter une résidence principale.
Quelles conséquences sur le secteur de la location meublée non professionnelle ?
Lors de la revente du bien immobilier, les loueurs de meublés non professionnels sont imposés selon le régime des plus-values des particuliers. Cela signifie que s’ils réalisent une plus-value sur la vente de leur bien immobilier, cette somme est imposée avec un taux de 36,2 % :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu à 19 %,
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (soit 36,2 % au total).
💡 Le calcul de la plus-value s’effectue sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
Conséquences financières pour les bailleurs
👉 Avant la réforme 2025, le calcul de la plus-value ne tenait pas compte des amortissements déduits pendant la période de location du bien. Il faut désormais les réintégrer dans la plus-value.
Prenons un exemple : Yves a acheté un appartement à 100 000 € il y a 5 ans. Il l’a loué en LMNP et a déclaré 5 000 € d’amortissement par an (déduit du revenu imposable). Il revend cet appartement 200 000 €.
Avant la réforme, la plus-value correspond à 200 000 – 100 000, soit 100 000 €. On applique 36,2 % d’impôts et de prélèvements sociaux : Yves doit payer 36 200 € au titre de sa plus-value.
Avec la réforme, il doit réintégrer 5 000 € d’amortissement par an sur 5 ans, soit 25 000 € dans le calcul de la plus-value. Ainsi, la plus-value est de 100 000 + 25 000 = 125 000 €. On applique les 36,2 % de charges, ce qui fait que Yves doit payer 45 250 €, au lieu de 36 200 € avant la réforme.
Baisse d’attractivité du secteur LMNP
La réintégration des amortissements a pour effet d’augmenter la base de taxation au titre de la plus-value et donc une augmentation de l’imposition sur la vente.
Seuls certains investissements locatifs échappent à cette réforme ainsi que ceux qui conservent les biens immobiliers sur une longue durée, et qui peuvent même s’en trouver exonérer à condition de détenir le bien assez longtemps.
Cette réforme peut entraîner une baisse d’attractivité pour la LMNP. Et c’est bien l’objectif affiché par le gouvernement qui souhaite encourager la détention longue durée. Le marché locatif est très tendu dans certaines zones, notamment à cause de l’augmentation des investissements à court terme comme Air bnb.
La hausse de la fiscalité sur la revente doit inciter les propriétaires à conserver leurs biens plus longtemps. C’est pour cette raison que l’exonération progressive de l’impôt sur la plus-value est maintenue :
- à partir de 6 ans, un abattement progressif s’applique,
- après 30 ans, la plus-value est totalement exonérée d’impôt.
Alors, est-ce encore rentable d’opter pour le statut du LMNP ? Oui, car vous pouvez toujours profiter du système d’amortissements pour réduire, voire supprimer la taxation sur les loyers tout au long de la location. De plus, un abattement s’applique sur la plus-value selon la durée de détention.
Ensuite, en dehors de la réforme de la fiscalité des plus-values, le cadre général du statut LMNP reste inchangé en 2025. La LMNP reste une option fiscalement avantageuse pour générer des revenus locatifs.
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