Loyers impayés : le guide complet pour récupérer ce qu’on vous doit

Face à un locataire qui ne paie plus son loyer, de nombreux propriétaires bailleurs se sentent démunis.

Pourtant, depuis le 1er juillet 2025, une nouvelle procédure simplifiée permet de récupérer plus facilement les loyers impayés directement sur les salaires du locataire défaillant.

Cette révolution juridique s'accompagne d'un arsenal de mesures que tout propriétaire doit connaître pour protéger efficacement ses intérêts.

Près de 15% des locataires connaissent au moins un incident de paiement

Les impayés de loyers représentent l'une des principales craintes des propriétaires bailleurs français.

Selon les dernières statistiques, près de 15% des locataires connaissent au moins un incident de paiement au cours de leur bail. Dans ce contexte, maîtriser les procédures de recouvrement devient essentiel pour préserver la rentabilité de son investissement locatif.

Cet article vous guide pas à pas dans les démarches à entreprendre, en distinguant clairement les actions possibles hors période de trêve hivernale et celles autorisées pendant cette période de protection renforcée des locataires.

La nouvelle réglementation de juillet 2025 : une procédure simplifiée

Depuis le 1er juillet 2025, le paysage juridique du recouvrement des loyers impayés a considérablement évolué.

La nouvelle procédure de saisie des rémunérations supprime deux étapes qui constituaient auparavant des freins majeurs pour les propriétaires : l'autorisation préalable du juge après échec d'une tentative de conciliation et l'intervention obligatoire du greffe du tribunal judiciaire.

Cette simplification administrative représente un gain de temps considérable et une réduction des coûts pour les bailleurs.

Désormais, un propriétaire muni d'un titre exécutoire peut directement faire appel à un commissaire de justice pour engager une saisie sur les salaires de son locataire défaillant, sans passer par les étapes judiciaires préalables qui pouvaient retarder la procédure de plusieurs mois.

Le nouveau dispositif s'appuie sur la création d'un registre numérique des saisies des rémunérations, accessible uniquement aux commissaires de justice.

Cette dématérialisation permet un traitement plus rapide des dossiers et une meilleure traçabilité des procédures en cours.

Le commissaire de justice répartiteur, qui peut être celui ayant délivré le commandement de payer ou un autre professionnel, prend désormais en charge l'intégralité du processus de recouvrement, depuis la réception des fonds de l'employeur jusqu'au reversement au bailleur.

Cette réforme s'inscrit dans une volonté gouvernementale de rééquilibrer les rapports locatifs en faveur des propriétaires, tout en maintenant les protections essentielles pour les locataires en difficulté.

Elle répond aux critiques récurrentes des organisations de propriétaires qui dénonçaient la longueur et la complexité des procédures de recouvrement.

Les démarches étape par étape hors trêve hivernale

Étape 1 : La phase amiable - Réclamer le paiement au locataire

La première démarche consiste toujours à tenter une résolution amiable du conflit. Cette approche, bien que non obligatoire, présente l'avantage de préserver la relation locative et d'éviter les frais de procédure. Le propriétaire peut dans un premier temps adresser une lettre de rappel au locataire, lui rappelant ses obligations contractuelles et l'invitant à régulariser sa situation.

Si cette première approche reste sans effet, il convient d'envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette correspondance doit être rédigée avec soin, car elle constitue le point de départ de la procédure contentieuse. La mise en demeure doit mentionner précisément le montant des sommes dues, la période concernée, et fixer un délai raisonnable pour le paiement, généralement de huit à quinze jours.

Pour les dettes inférieures ou égales à 5 000 euros, la loi impose désormais de faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur civil (démarche payante) avant de pouvoir demander la résiliation du bail.

Cette obligation vise à favoriser les solutions négociées et à désengorger les tribunaux. Le conciliateur de justice, bénévole et formé à la médiation, peut être saisi gratuitement et dispose de pouvoirs étendus pour proposer des solutions adaptées à la situation des parties.

Cette phase amiable peut également être l'occasion d'explorer des solutions alternatives comme l'étalement de la dette, la révision temporaire du montant du loyer, ou la mise en place d'un plan de remboursement adapté aux capacités financières du locataire. Ces arrangements, s'ils sont formalisés par écrit, peuvent éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse.

Étape 2 : Mobiliser les garanties - Faire appel à la caution ou à l'assurance

Dès le premier impayé constaté, le propriétaire peut et doit réclamer le paiement au garant choisi lors de la signature du bail. Cette démarche, souvent négligée par les bailleurs, constitue pourtant un moyen de recouvrement efficace et rapide.

Le cautionnaire, qu'il soit une personne physique ou morale, est solidairement responsable des dettes du locataire principal.

Pour les locataires bénéficiant de la garantie Visale, dispositif d'Action Logement, le propriétaire dispose d'un délai de 30 jours pour déclarer l'impayé.

Cette déclaration doit être effectuée en ligne sur le portail dédié, en fournissant les justificatifs requis.

Visale prend alors en charge le remboursement des loyers impayés dans la limite des plafonds prévus, généralement 36 mensualités pour les salariés du secteur privé.

Il est crucial de respecter scrupuleusement les délais et modalités de déclaration prévus par les contrats de garantie. Un retard ou une omission dans ces démarches peut entraîner la déchéance du droit à indemnisation.

Le propriétaire doit également veiller à maintenir ses droits en poursuivant parallèlement les démarches à l'encontre du locataire principal.

Étape 3 : Alerter les organismes payeurs - CAF et MSA

Lorsque le locataire bénéficie d'une aide au logement (APL, ALF ou ALS), le propriétaire a l'obligation de signaler l'impayé à la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) ou à la Mutualité Sociale Agricole (MSA) dans un délai de deux mois à compter de la constitution de l'impayé. Cette déclaration doit être effectuée de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception.

La CAF ou la MSA peut alors décider de suspendre le versement de l'aide au logement au locataire et de la verser directement au propriétaire, dans la limite du montant de l'aide accordée. Cette mesure, appelée "tiers payant", permet au bailleur de récupérer au moins une partie des sommes dues et constitue souvent un élément déclencheur pour inciter le locataire à régulariser sa situation.

Le formulaire de déclaration d'impayé est disponible en ligne. Il doit être accompagné de pièces justificatives : copie du bail, état des lieux d'entrée, décompte détaillé des sommes dues, et copie de la mise en demeure adressée au locataire.

La réactivité dans cette démarche est essentielle, car elle conditionne la rapidité de mise en place du tiers payant.

Étape 4 : La procédure judiciaire - Obtenir un titre exécutoire

Si les démarches amiables et les recours aux garanties n'ont pas permis de résoudre la situation, le propriétaire doit engager une procédure judiciaire pour obtenir un titre exécutoire.

Plusieurs voies sont possibles selon le montant de la créance et la complexité du dossier.

Pour les créances incontestées et clairement établies, la procédure d'injonction de payer constitue la voie la plus rapide et la moins coûteuse.

Cette procédure, qui se déroule sans audience contradictoire dans un premier temps, permet d'obtenir rapidement une ordonnance portant injonction de payer. Si le locataire ne forme pas opposition dans le délai d'un mois, l'ordonnance devient définitive et constitue un titre exécutoire.

Pour les situations plus complexes ou lorsque le locataire conteste la créance, il convient d'engager une procédure ordinaire devant le tribunal judiciaire.

Cette procédure, plus longue mais plus sécurisée, permet un examen contradictoire du dossier et offre au juge la possibilité d'accorder des délais de paiement au locataire ou de prononcer la résiliation du bail avec expulsion.

Le choix de la procédure dépend également de l'objectif poursuivi par le propriétaire. S'il souhaite uniquement récupérer les loyers impayés en maintenant le bail, l'injonction de payer peut suffire. S'il souhaite également obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, une procédure ordinaire s'impose.

Étape 5 : La nouvelle procédure de saisie des rémunérations

Une fois le titre exécutoire obtenu, le propriétaire peut désormais mettre en œuvre la nouvelle procédure de saisie des rémunérations, considérablement simplifiée depuis juillet 2025. Cette procédure se déroule en quatre phases distinctes, chacune étant encadrée par des délais précis.

Phase 1 : Le commandement de payer

Le commissaire de justice adresse au locataire débiteur un commandement de payer qui doit contenir des mentions obligatoires sous peine de nullité. Ce document doit préciser le délai accordé au débiteur pour s'acquitter de sa dette (six semaines), le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte détaillé de la dette, et l'information sur les conséquences en cas de non-paiement. Il doit également mentionner l'adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) et informer le locataire de la possibilité de demander des délais de grâce au juge.

Phase 2 : Le délai de réaction du locataire

Le locataire dispose d'un mois pour rembourser la somme due, trouver un accord avec le bailleur ou contester la saisie. Cette période constitue une dernière opportunité de résolution amiable du conflit. Le locataire peut notamment saisir le juge de l'exécution pour contester la procédure ou demander des délais de paiement. Lorsque le montant de l'impayé atteint 10 000 euros, l'assistance d'un avocat devient obligatoire pour le locataire.

Phase 3 : La confirmation de la procédure

Faute de solution dans le délai imparti, le propriétaire dispose de trois mois pour confirmer sa volonté de poursuivre la procédure de saisie. Cette confirmation doit être expresse et formalisée auprès du commissaire de justice. Si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de poursuivre dans ce délai, la procédure devient caduque.

Phase 4 : La mise en œuvre de la saisie

Le commissaire de justice remet alors un procès-verbal de saisie à l'employeur du locataire, soit en main propre, soit par voie dématérialisée si l'employeur a donné son accord préalable. Ce procès-verbal doit impérativement être inscrit sur le registre numérique des saisies des rémunérations le jour de sa signification ou le premier jour ouvrable suivant, faute de quoi il perd sa validité.

Le commissaire de justice répartiteur prend ensuite en charge l'intégralité du processus de recouvrement. Il reçoit les fonds de l'employeur selon le barème légal de saisie et les reverse au propriétaire, après déduction de ses frais qui restent à la charge du débiteur. Cette centralisation du processus constitue l'une des principales innovations de la réforme, permettant une gestion plus efficace et transparente des procédures.

Le barème de saisie 2025 : comprendre les montants récupérables

Le montant des sommes pouvant être prélevées sur le salaire du locataire est strictement encadré par un barème légal qui tient compte des rémunérations du salarié et de la composition de son foyer. Ce barème, actualisé chaque année, vise à préserver un minimum vital au débiteur tout en permettant un recouvrement effectif des créances.

Il est impératif de laisser à la disposition du débiteur le solde bancaire insaisissable, fixé au montant forfaitaire mensuel du RSA pour une personne seule, soit 646,52 euros depuis avril 2025. Cette protection garantit au locataire les moyens de subvenir à ses besoins essentiels, même en cas de saisie.

Le calcul des quotités saisissables peut être complexe, notamment lorsque le débiteur a des personnes à charge ou perçoit des revenus variables. Le commissaire de justice répartiteur doit tenir compte de l'ensemble de ces éléments pour déterminer le montant exact des prélèvements mensuels. En cas d'erreur dans ce calcul, le locataire peut saisir le juge de l'exécution pour faire rectifier la procédure.

Les spécificités de la trêve hivernale : ce qui change du 1er novembre au 31 mars

La trêve hivernale, période s'étendant du 1er novembre au 31 mars de chaque année, constitue une protection renforcée pour les locataires menacés d'expulsion.

La nouvelle procédure de saisie des rémunérations peut [...] être mise en œuvre pendant la trêve hivernale

Pendant cette période, les procédures d'expulsion sont suspendues, mais les autres démarches de recouvrement restent possibles et même recommandées.

Ce qui reste autorisé pendant la trêve hivernale

Contrairement à une idée reçue, la trêve hivernale ne suspend pas l'ensemble des procédures de recouvrement.

Les propriétaires peuvent et doivent continuer à agir pour préserver leurs droits et préparer la suite de la procédure.

Les démarches amiables restent non seulement possibles mais particulièrement recommandées pendant cette période.

L'approche du printemps et de la fin de la trêve peut inciter les locataires à trouver des solutions pour régulariser leur situation.

Les négociations d'étalement de dette ou de plan de remboursement peuvent aboutir plus facilement, le locataire ayant conscience que l'expulsion redeviendra possible à partir du 1er avril.

Les procédures judiciaires peuvent également être engagées ou poursuivies pendant la trêve hivernale. L'obtention d'un titre exécutoire reste possible, et il est même conseillé de l'obtenir pendant cette période pour pouvoir agir dès la fin de la trêve. Les audiences devant le tribunal judiciaire se déroulent normalement, et les jugements peuvent être rendus.

La nouvelle procédure de saisie des rémunérations peut également être mise en œuvre pendant la trêve hivernale. Seule l'expulsion physique du locataire est suspendue, mais le recouvrement des créances sur les salaires reste possible. Cette possibilité constitue un avantage significatif pour les propriétaires, qui peuvent ainsi récupérer une partie des loyers impayés même pendant la période de protection renforcée.

Ce qui est suspendu : l'expulsion physique

La trêve hivernale suspend uniquement l'expulsion physique du locataire de son logement.

Cette suspension concerne l'intervention du commissaire de justice pour procéder à l'évacuation forcée du locataire et de ses biens. Toutes les autres étapes de la procédure peuvent se dérouler normalement.

Il est important de noter que cette suspension ne s'applique pas à toutes les situations.

IMPORTANT : Certaines catégories de personnes ne bénéficient pas de la protection de la trêve hivernale, notamment les squatteurs occupant un domicile, mais aussi les personnes bénéficiant d'un relogement correspondant à leurs besoins familiaux, les résidents d'un logement situé dans un immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité, .

Les situations de violence conjugale constituent également une exception à la trêve hivernale. Les conjoints, époux, partenaires de PACS ou concubins violents peuvent être expulsés du domicile familial même pendant cette période, sur ordonnance du juge aux affaires familiales dans le cadre d'une procédure de protection.

Préparer l'après-trêve : les démarches à anticiper

La période de trêve hivernale doit être mise à profit pour préparer les actions qui pourront être menées dès le 1er avril. Cette anticipation permet d'agir rapidement et efficacement dès la levée de la suspension.

Il convient notamment de s'assurer que tous les titres exécutoires nécessaires ont été obtenus et que les procédures de saisie sont prêtes à être mises en œuvre. Le commissaire de justice doit être informé de la volonté du propriétaire de procéder à l'expulsion dès la fin de la trêve, afin qu'il puisse programmer son intervention dans les meilleurs délais.

La recherche de solutions de relogement pour le locataire peut également être entreprise pendant cette période. Bien que cette démarche ne soit pas obligatoire pour le propriétaire, elle peut faciliter la résolution du conflit et éviter une expulsion traumatisante. Les services sociaux locaux et les associations spécialisées peuvent être sollicités pour accompagner le locataire dans ses démarches.

Les organismes utiles pour vous accompagner

Face à la complexité des procédures de recouvrement, plusieurs organismes peuvent accompagner les propriétaires bailleurs dans leurs démarches. Ces structures offrent des services d'information, de conseil, et parfois d'assistance pratique pour optimiser les chances de récupération des loyers impayés.

L'ANIL et les ADIL : l'information juridique gratuite

L'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) et son réseau d'Agences Départementales d'Information sur le Logement (ADIL) constituent la première ressource pour obtenir des informations juridiques gratuites et fiables [6]. Ces organismes publics offrent un service de conseil personnalisé aux propriétaires comme aux locataires.

Contact ANIL :

•Site web : www.anil.org

•Téléphone : 0806 704 604

•Adresse : 2 boulevard Saint-Martin, 75010 Paris

Les ADIL, présentes dans chaque département, proposent des consultations gratuites sur rendez-vous. Leurs juristes spécialisés peuvent analyser votre situation, vous orienter vers les procédures les plus adaptées, et vous fournir des modèles de courriers. Ils peuvent également vous informer sur les spécificités locales et les dispositifs d'aide existants dans votre département.

Les commissaires de justice : les professionnels de l'exécution

Les commissaires de justice, anciennement huissiers de justice, sont les professionnels incontournables pour la mise en œuvre des procédures de recouvrement. Leur rôle a été renforcé par la réforme de 2025, qui leur confie la gestion intégrale des saisies sur rémunérations.

Annuaire officiel :

•Site web : commissaire-justice.fr/annuaire

•Chambre nationale : commissaire-justice.fr

Le choix du commissaire de justice est libre, mais il est recommandé de privilégier un professionnel proche de votre domicile ou de celui du locataire. Certains commissaires de justice se spécialisent dans le recouvrement locatif et proposent des services adaptés aux besoins des propriétaires bailleurs. N'hésitez pas à comparer les tarifs et les modalités d'intervention avant de faire votre choix.

La CAF et la MSA : les organismes payeurs d'aides au logement

La Caisse d'Allocations Familiales (CAF) et la Mutualité Sociale Agricole (MSA) jouent un rôle central dans le dispositif de prévention des expulsions [4]. Leur signalement rapide des impayés peut permettre la mise en place du tiers payant et faciliter le recouvrement.

Contacts CAF :

•Site web : www.caf.fr

•Espace bailleur en ligne pour les déclarations d'impayés

•Numéro d'information : 3230 (service gratuit + prix appel)

Contacts MSA :

•Site web : www.msa.fr

•Déclaration d'impayés via l'espace en ligne dédié

La réactivité dans la déclaration des impayés à ces organismes est cruciale. Plus la déclaration est précoce, plus les chances de mise en place rapide du tiers payant sont importantes. Ces organismes peuvent également orienter le locataire vers des dispositifs d'aide sociale susceptibles de résoudre durablement sa situation financière.

SOS Loyers Impayés : le service d'urgence

Le service SOS Loyers Impayés constitue un point d'entrée privilégié pour les propriétaires et locataires confrontés à des difficultés de paiement [2]. Ce service gratuit offre un accompagnement personnalisé et peut orienter vers les solutions les plus adaptées.

Contact SOS Loyers Impayés :

•Téléphone : 0 805 160 075 (gratuit depuis un poste fixe ou mobile)

•Horaires : du lundi au vendredi

•Service d'accompagnement, de conseils et de prévention

Ce service peut notamment aider à identifier les aides financières mobilisables, orienter vers les bons interlocuteurs, et proposer des solutions de médiation. Il constitue souvent un préalable utile avant d'engager des procédures plus lourdes.

Les Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)

Les FSL, gérés par les départements, peuvent accorder des aides financières aux locataires en difficulté pour les aider à maintenir leur logement ou à accéder à un nouveau logement [2]. Bien que ces fonds s'adressent prioritairement aux locataires, les propriétaires ont intérêt à connaître leur existence et leurs modalités de fonctionnement.

L'orientation du locataire vers le FSL de son département peut permettre de débloquer une aide financière pour l'apurement de la dette locative. Cette démarche, qui peut être suggérée lors de la phase amiable, constitue parfois la solution la plus rapide et la moins coûteuse pour résoudre un impayé.

Conseils pratiques pour optimiser vos chances de recouvrement

Au-delà de la connaissance des procédures, certaines bonnes pratiques peuvent considérablement améliorer l'efficacité de vos démarches de recouvrement et réduire les risques d'impayés futurs.

La prévention : le meilleur des recouvrements

La sélection rigoureuse des locataires constitue la première ligne de défense contre les impayés. Il convient de vérifier systématiquement les revenus du candidat locataire, en exigeant des justificatifs récents et en s'assurant que ses revenus représentent au moins trois fois le montant du loyer charges comprises. La vérification des références locatives précédentes et la prise de contact avec les anciens propriétaires peuvent également révéler des informations précieuses.

La souscription d'une assurance loyers impayés (GLI) ou le recours à des dispositifs de garantie comme Visale permettent de sécuriser le bail dès sa signature. Ces protections, bien que représentant un coût, offrent une tranquillité d'esprit et une capacité de recouvrement souvent supérieure aux procédures judiciaires traditionnelles.

La réactivité : agir dès les premiers signes

La rapidité d'intervention constitue un facteur clé de succès dans le recouvrement des loyers impayés. Plus l'intervention est précoce, plus les chances de résolution amiable sont importantes et moins la dette s'accumule. Il est recommandé de contacter le locataire dès le premier jour de retard et de formaliser rapidement les démarches si aucune explication satisfaisante n'est fournie.

La tenue d'un échéancier rigoureux et la mise en place d'alertes automatiques permettent de ne manquer aucun impayé et de respecter les délais légaux pour les différentes démarches. Un tableau de bord simple, recensant les dates d'échéance, les montants dus, et l'état d'avancement des procédures, constitue un outil de gestion indispensable.

La documentation : constituer un dossier solide

La constitution d'un dossier complet et bien organisé facilite grandement les démarches de recouvrement et renforce la position du propriétaire en cas de procédure judiciaire. Ce dossier doit comprendre l'original du bail et ses éventuels avenants, l'état des lieux d'entrée, les quittances de loyer, les courriers échangés avec le locataire, et tous les justificatifs de charges.

La conservation de preuves de la remise des courriers (accusés de réception, récépissés de remise en main propre) et la tenue d'un journal des contacts téléphoniques avec le locataire peuvent s'avérer déterminantes en cas de contestation. La dématérialisation de ces documents et leur sauvegarde sécurisée permettent d'éviter les pertes et facilitent leur transmission aux professionnels intervenant dans la procédure.

La réforme de juillet 2025 : une boîte à outils renforcée pour les propriétaires

La réforme de juillet 2025 marque une étape importante dans l'évolution du droit locatif français.

En simplifiant les procédures de saisie des rémunérations, elle offre aux propriétaires bailleurs des outils plus efficaces pour récupérer les loyers impayés.

Cette évolution s'inscrit dans une logique de rééquilibrage des rapports locatifs, tout en préservant les protections essentielles pour les locataires en difficulté.

La maîtrise de ces nouvelles procédures, combinée à une approche préventive rigoureuse et à une intervention rapide en cas de difficultés, permet aux propriétaires de sécuriser significativement leurs investissements locatifs. L'accompagnement par des professionnels compétents et la connaissance des organismes ressources constituent des atouts supplémentaires pour optimiser les chances de recouvrement.

Il convient toutefois de rappeler que ces outils, aussi efficaces soient-ils, ne dispensent pas d'une approche humaine et responsable des relations locatives. La recherche de solutions négociées, l'orientation des locataires en difficulté vers les dispositifs d'aide appropriés, et le respect des procédures légales restent les fondements d'une gestion locative éthique et durable.

L'évolution constante de la réglementation impose enfin une veille juridique permanente. Les propriétaires bailleurs ont tout intérêt à se tenir informés des modifications législatives et réglementaires, à participer aux formations proposées par les organisations professionnelles, et à entretenir des relations de confiance avec les professionnels du secteur.